相続が発生した場合は、その登記された名義を変更したい（所有権を移転したい）という登記を、法務局に申請することになるのが一般的です。

しかし、中には登記がされていない不動産というものも存在します。

登記がされていない“未登記の不動産”とは？

登記は、申請によって行われますので、所有者となる者が登記を申請していなければ、登記がされず、未登記の状態というのが生まれます。

また、不動産の登記は２種類あります。
その不動産の所在や種類（地目）、床面積（地積）などを登記する表題登記と、不動産の所有者や抵当権者などを登記する権利登記です。

表題登記だけが行われていて、権利登記が行われていない、という不動産もたまに見かけます。（権利登記を行うには、表題登記が先に完了していることが必要です。）

なぜ、このようなことが起きるのでしょうか？

実は権利登記については、特に登記義務が課せられているわけではありません。（表題登記は登記義務があります。）

登記をしないまま放置しておくことの弊害やデメリットは別として、忘れていた、必要性を感じなかったなどの理由から、未登記の不動産というのは世の中に数多く存在する、というわけです。

「納税している＝登記されている」というわけではない

不動産を所有していると、毎年、役所から固定資産税納税通知書が送られてきます。「納税通知書の課税明細に記載があるから、登記もされている」と認識される方もいらっしゃいますが、必ずしもそうではありません。

課税されていて（納税していて）も、登記がされていないということもあります。（というより、私道など非課税の不動産を除いて、未登記だから課税されていないという不動産を探すほうが困難です。）

市区町村は定期的に調査を行いますので、あらたに建物が建てば、登記の有無にかかわらず、課税してきます。

親切な役所の場合は、課税明細に「建物（未登記）」というように書いておいてくれることもあります。わかりやすいですね。

登記していないデメリット

登記がされていないことのデメリットはいくつかありますので、また別の機会に書きたいと思いますが、未登記であることを発見したならば、その時点ですみやかに登記を申請されることをおすすめします。

「登記されていなくても何も困ることがないから大丈夫」と思っていると、後で後悔することもあります。ご注意くださいね。

「戸籍」や「住民票」は耳にしたことがあっても、「附票」や「除票」という言葉は耳慣れない…という方が多いと思います。

なぜ、これらの取得・提出を求められるのでしょうか。

住所の履歴が記録される“戸籍の附票”

戸籍の附票とは、本籍地において管理される住所履歴に関する記録のことです。本籍地のある市区町村役場において、戸籍とともに保管されています。

住所履歴に関する記録という点では、住民票と同じような役割を果たしますが、住民票は住所地のある市区町村役場で取得できるのに対し、戸籍の附票は本籍地のある市区町村役場で取得できる点に違いがあります。

住所地と本籍地が異なる方は覚えておくと便利です。

登記簿には本籍が記載されず、戸籍には住所が記載されない

登記簿には、その不動産の所有者の住所と氏名が記載されます。
しかし、本籍や生年月日は記載されません。

戸籍（の本体）には、本籍や氏名、生年月日が記載されますが、住所は記載されていません。

そのため、戸籍だけを不動産の所有権移転（名義変更）登記の際に添付して法務局（登記所）に申請をしても、法務局としては登記簿に記載されている人物と、戸籍に記載されている人物が同一人物であるかどうかを判断する材料が氏名の一致しかない…ということになってしまいます。

法務局は、基本的に提出された書面のみから審査するしかありませんので、戸籍だけを提出されても、戸籍に記載されている人物が（同姓同名の別人ではなく）、登記簿に記載されている人物と同一人物であり、登記を通してしまってよいのか判断ができません。

戸籍の附票は登記簿と戸籍の“接着剤”のような役割

このような不具合を解消するために求められるのが戸籍の附票です。

戸籍の附票には、前に書いた通り、本籍や氏名とともに住所が記載されています。ここに記載されている（されていた）住所が、登記簿に記載されている住所と一致すれば、住所と氏名が一致することが確認でき、法務局としても同一人物であることがほぼ確認できます。

いわば登記簿と戸籍を結びつける接着剤のような役割を、戸籍の附票は果たしているものと言えます。

このような理由から、不動産の所有権移転（名義変更）登記を申請する際には、戸籍の附票の提出が求められることがあるのです。

戸籍の附票の代わりに、本籍地が記載された住民票（除票）の写しを提出する形でも大丈夫です。（理屈は戸籍の附票と同じです。）

戸籍の附票が不要な場合もある

昔は、現在のように本籍と住所を明確に区分して使い分けをしていませんでした。そのため、登記簿の住所のところに本籍が記載されている方がいます。

このような方の相続に伴う登記の際には、登記簿上の住所（本籍）、氏名と戸籍に記載されている者の本籍、氏名が結果として一致することになります。このような場合には、原則として戸籍の附票は不要とされています。

相続に関する書類を集める作業というのは、人によってはなかなか大変なときもありますが、このように提出を求められている意味を考えながら取得していくと、少しスッキリするところが出てくるのではないかと思います。

普段は聞き慣れない書類ですが、不動産の所有権移転（名義変更）登記の場面において、戸籍の附票は非常に重要な役割を果たすのです。

Ｑ５　被相続人（亡くなられた方）名義の不動産を売却したいのですが。
Ａ５　売却の前提として、相続登記が必要です。
　　　売却したい不動産が被相続人名義（あるいは、被相続人との共有）の場合、
　　　前提として相続による所有権移転登記を行う必要があります。

　　　場合によっては売却代金を相続人で分配する…ということもあろうかと思いますが、
　　　それを踏まえた形で相続登記（相続手続）を行わないと、余計な税金を支払うことに
　　　なってしまう場合があります。

　　　私どもは、相続不動産の売却案件も多数取り扱っており、このような手続において
　　　信頼できる不動産業者さんを無料で紹介させて頂くことも可能です。

　　　慣れていないところに依頼をしてしまうと、相続登記に時間がかかってしまったり、
　　　なかなか思ったように売却ができなかったり…ということがあります。

　　　遺言・相続登記サポート川崎（Ｋ＆Ｓ司法書士事務所）に安心してお任せください。

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まず、相続登記にかかる費用は、大きく分けると以下の３つです。
　１．登録免許税　＋　２．実費　＋　３．司法書士報酬

以下、順番に確認していきます。

１．登録免許税について

相続によって不動産の名義変更の登記をする場合、いわゆる「相続税」とは別に、
登記申請にかかる税金（登録免許税）が発生します。

この登録免許税は以下の計算で算出します。（平成２４年４月１日現在）
　不動産の価額　×　０．４％　＝ 　相続による所有権移転登記の登録免許税

ここでいう不動産の価額というのは、不動産固定資産評価証明書（または納税通知書）に
記載されている価額のことです。（売買価格ではありません。）

納税通知書をご確認頂くと、そこから大まかな登録免許税を割り出すことができます。

２．実費について

相続登記の申請には登記簿謄本、住民票の写し等の書類を添付する必要があります。
これらの書類を取得するには費用がかかります。
　戸籍謄本　　　　　　　　　　　　　　　　　　４５０円／１通
　除籍謄本・改製原戸籍謄本　　　　　　　７５０円／１通
　住民票の写し　　　　　　　　 　１００円～５００円／１通
　郵送費・交通費　　　市区町村役場往復にかかる費用

上記の書類の取得については、相続登記をご依頼いただく場合に限り、
当事務所で代行して取得することができます。
（※　印鑑証明書については代行して取得することはできません。）

３．司法書士報酬について

司法書士に依頼する場合には、１、２に加えて司法書士報酬が発生します。
ちなみに当事務所の相続登記に関する報酬体系は以下のページをご確認ください。
＞＞各種プラン・料金

報酬算出の基準となる各種手続にかかる報酬は以下のとおりです。
　相続登記申請　　　　　　 ３２，０００円～／１件
　戸籍謄本等取得　　　 　　 　　５００円　 ／１通
　戸籍謄本等調査　 　　　　 １，０００円    ／１通
　遺産分割協議書作成　　１０，０００円～／１件

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Ｑ４　相続する不動産が遠方にあるのですが、どうしたらよいでしょうか？
Ａ４　相談しやすい司法書士にご依頼ください。
　　　相続する不動産が遠方にある場合などは、どこの司法書士に依頼をすべきか
　　　悩まれるかもしれません。

　　　しかし、現在では相続登記もオンラインや郵送で登記申請ができるようになりました。
　　　そのため、不動産が司法書士事務所の近くであっても遠くであっても、かかる費用は
　　　ほとんど変わりません。

　　　したがって、わざわざ不動産所在地の近所の司法書士に頼む必要はありません。
　　　ご自宅やご勤務先に近い司法書士、または、インターネットで検索してみて相談
　　　しやすそうな司法書士にご依頼頂くのがベターな選択といえます。

　　　遺言・相続登記サポート川崎（Ｋ＆Ｓ司法書士事務所）でも、首都圏近郊の不動産に
　　　限らず、毎年、日本全国の不動産についてご依頼を頂き、相続登記を申請しています。

　　　費用が気になる方は、お気軽にお問い合わせください。

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Ｑ１　相続放棄をするには？
Ａ１　まずは、本当に相続放棄をするべきか慎重に検討しましょう。
　　　相続放棄は、原則、自己のために相続があったことを知った時から３か月以内に
　　　管轄の家庭裁判所に申述しないといけません。
　　　相続放棄が認められると初めから相続人にならなかったものとみなされるので、
　　　債務（借金）を相続することもなくなります。
　　　但し、相続放棄をする際にはそのリスクと必要性を、迅速かつ慎重に判断する必要があります。
　　　例えば債務の種類が消費者金融や信販会社からのキャッシングによるものの場合、
　　　利息制限法に基づく引き直し計算の結果によってはそもそも残債務がなく、
　　　逆に過払金が発生していることもあります。
　　　（債務整理については→Ｋ＆Ｓ司法書士事務所　債務整理ページ）

　　　また、相続放棄をすると次の順位の相続人に相続分がいくので、
　　　事前にその点も確認しておく必要もあります。
　　　相続放棄はその相続につき全ての相続を放棄することになるので、
　　　プラスの財産とマイナスの財産を精査する必要もあります。
　　　相続放棄をする場合はそれらをすべてクリアにしましょう。
　　　 （参照→裁判所：相続放棄のページ）

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Ｑ４　海外に在住している相続人がいる場合は？
Ａ４　在留証明書やサイン証明書を取得して頂く場合があります。
　　　遺産分割協議に基づく相続登記を申請する場合、登記申請の際に遺産分割協議書を
　　　添付する必要があり、この遺産分割協議書には相続人全員が実印で捺印し、全員の
　　　印鑑証明書を添付しないといけません。
　　　海外在住の方は、原則として印鑑証明書がありませんので、その遺産分割協議書に
　　　本人が署名したことの証明書（サイン証明書）を代わりに添付する必要があります。
　　　また、その相続人が不動産の所有者（共有者）になる場合は、住民票の代わりに
　　　在留証明書を添付することもあります。
　　　各書類は居住国の領事館・公証人に作成してもらいますが、国によって証明方法が
　　　異なりますし、必要な情報を載っていないと再度取得して頂くことにもなります。
　　　司法書士などの専門家にご相談頂くことをおすすめします。

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Ｑ３　相続人の中に未成年がいる場合は？
Ａ３　特別代理人の選任を検討する必要があります。
　　　例えば、４人家族（父、母、１８歳、１４歳の子）でお父様が亡くなられた場合、
　　　法律上の相続分は以下のとおりとなります。
　　　　 配偶者であるお母様　　　４分の２
　　　　お子様それぞれ　　　　 各４分の１
　　　まだ、お子様が未成年なので、とりあえずお母様に全ての持分をまとめておきたいと
　　　いう場合、遺産分割協議によって手続きを進める必要があります。

　　　ただし法律上、未成年者が単独で遺産分割協議をすることは認められていません。
　　　そこで、未成年者の代わりに協議をする人を選ぶ必要が出てきます。

　　　お母様が代わりに全部できればいちばん簡単なのですが、
　　　形式上は利益が相反してお子様二人の権利が尊重されなくなるという危険があります。
　　　このような場合は、お子様それぞれに家庭裁判所を通して特別代理人を
　　　選任してもらいます。
　　　そして、お母様と２名の特別代理人の３名で遺産分割協議をします。

　　　裁判所に申し立てをするということで面倒な感じがしますが、手続き自体はとても
　　　簡単ですし、申立費用も子供１人×８００円と郵便切手代がかかるだけなので、
　　　身構える必要はありません。

　　　但し、審判が下りるまで時間はかかりますし手間もかかります。 
　　　急いで協議をする必要がある場合などはお早めに専門家にご相談ください。
　　　（参照→裁判所：特別代理人選任に関するページ）

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Ｑ１　相続手続（不動産・預貯金・税金など）、何から手をつけてよいかわからない・・・。
Ａ１　お一人で、また、ご家庭の中だけで悩む前に、お早めに一度専門家にご相談ください。
　　　相続の手続きの中には期限が定まっているものもあります。
　　　当事務所では、司法書士では対応できない業務・手続きの場合には、税理士や弁護士、
　　　土地家屋調査士など、他の信頼できる専門家を無料でご紹介させて頂いております。
　　　Ｋ＆Ｓ司法書士事務所ではメールやお電話での無料相談も受け付けております。
　　　まずはお気軽にお問い合わせください。

Ｑ２　相続財産となるものは何でしょうか。
Ａ２　被相続人の財産については、不動産・預貯金・株式・現金・債権などのプラスの財産
　　　だけでなく、借入金・住宅ローンなどマイナスの財産も原則、相続されます。
　　　相続財産の調査はしっかりと調査する必要がありますが、仮にプラスの財産よりも
　　　マイナスの財産のほうが大きい場合は、「相続放棄」をするという選択肢もあります。
　　　相続放棄の場合は期限がありますので、お早めにご相談ください。 

Ｑ３　どのような割合で相続をしたらよいのでしょうか？
Ａ３　民法上、法定相続分というものが定められており、被相続人の遺言などが残っている、
　　　相続人に欠格事由があるなどの特段の事情がなければ法定相続分で相続されますが
　　　遺産分割協議により、法定相続分と異なる割合で相続をすることも可能です。 

Ｑ４　不動産（土地・建物）の名義変更（相続）登記は期限があるのでしょうか？
　　　また、絶対にしなければならないものなのでしょうか？
Ａ４　不動産の相続登記（名義変更）というのは期限はありません。
　　　ただし、その不動産を売買・贈与等により処分をする場合、前提として相続による
　　　所有権移転の登記をしておく必要があります。
　　　抵当権の設定・抹消等をする場合も同様です。
　　　また、相続登記は絶対にしなければならないものではありません。
　　　ただ、これは不動産に限りませんが、例えば遺産分割協議をしない間に相続人の一人に
　　　相続が発生した場合、あらたな相続人が出現します。
　　　そのように相続人がどんどん増えていくと、事情を知らない相続人・まったく面識の
　　　ない相続人が現れるリスクは高まり、遺産分割協議が難航する恐れがあります。
　　　揉め事になった場合の精神・金銭・時間的な負担及び拘束の大きさは計り知れません。
　　　そうなる前に、速やかに相続手続（相続登記など）は済ませておくのが賢明な選択と
　　　いえるでしょう。 

Ｑ５　不動産の名義変更（相続登記）をしたいのですが、どうしたらよいのでしょうか。
Ａ５　これも不動産に限りませんが、まずは相続する財産を洗い出す必要があります。
　　　ご自宅のみの相続であれば問題はないのですが、別荘地、故郷などに被相続人が
　　　不動産を所有していた場合、それらも一緒に登記をしておかないと、後で二度手間に
　　　なってしまいます。また、相続人を洗い出す作業も必要になります。
　　　亡くなった方（被相続人）の戸籍を遡って追いかけていき、誰が相続人になるのか、
　　　そして、他に相続人がいないのか、という点を戸籍を中心に確認していきます。 

Ｑ６　亡くなった方（被相続人）の遺言が見つかったのですがどうしたらよいでしょうか？
Ａ６　原則として、被相続人の意思は遺産分割協議に優先します。
　　　したがって、通常はその遺言書に基づいて相続登記をすることになります。
　　　ただし、相続登記の添付書類として必要な要件を満たしていない遺言書の場合、
　　　相続登記の際に使用できないと判断されるケースもあります。
　　　亡くなった方（被相続人）のご遺志からしても、遺言書を残したのに、
　　　形式的に不備のあることが原因となって、その遺志がまったく反映されない
　　　遺産分割協議がなされてしまう可能性もあります。　　
　　　遺言書が見つかった場合、遺言書を残される場合は、
　　　すみやかに専門家にご相談されることをおすすめします。 
　　　＞＞生前対策プランのご案内

Ｑ７　相続登記にかかる費用はいくらぐらいなのでしょうか？
Ａ７　相続登記にかかる費用は以下のページで詳しく解説しております。ご確認ください。
　　　＞＞各種プラン・料金に関するページ

Ｑ８　相続登記に必要な書類は何を用意したらよいでしょうか？
Ａ８　相続登記に必要な書類はそのパターンによって異なります。
　　　これらの書類をすべてご自身でご用意いただく必要はありません。
　　　詳しくはお気軽にお問い合わせください。
　　　＞＞すべておまかせプランのご案内

Ｑ９　司法書士に頼まないで、自分で相続登記をすることは可能なのでしょうか？
Ａ９　詳しくは当事務所代表の監修書籍「自分でできる相続登記」をご覧ください。
　　　ただし、書籍でも触れていますが、ある程度の時間は必要ですし、シンプルな案件を
　　　除いては、すべて自分で行うのが難しいこともあります。
　　　＞＞全部自分でプランのご案内

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